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东莞6镇街大数据告诉你 谁可称王

  新一轮的东莞城市总规草案,刚刚结束了公示。公示期间,关于东莞“中心区之争”的问题,成为社会热议的话题。南城赶超东城成中心区老大,寮步在市区圈待了才三年就被踢出,莞城万江日渐边缘化,厚街纳入中心区话题重提………看似风平浪静的几大镇区,在暗涌中铆足了劲,中心区之争的背后,实际上是对未来公共资源和发展契机的竞争。对于像李洁这样的普通市民来说,中心区崛起的好处是,至少让她能在若干年后,面对外地同学“来东莞去哪里玩”的问题时,能从容地给出满意的答案。

  东莞在哪里?东莞在镇里。很多人不知道东莞市区在哪里,却知道虎门长安在哪。在松山湖待了7年多的华为高管姜晓梅,甚至没来过市区,也不知道市区有什么好玩的。

  “东莞现在是把5个手指摊开的,如果适当地捏紧的话,可能会更有力。”4年前,东莞首次提出“强心”战略时,市城乡规划局局长欧阳南江曾这样形容这一战略的重要性。

  喊了多年东莞就缺一颗“心”

  李洁的烦恼在于,每次外地同学问她“来东莞去哪里玩”时,“我觉得我都找不到一个比较综合的地方”。在她看来,东莞缺乏“中心”的问题,由来已久。即使是东莞官方,也并不避讳这一短板。“东莞以前是32个镇街都在发展,导致在城市形象中没有一个核心,没有一个可以派得出去的‘代表’。”欧阳南江这样说。
镇街大数据

  东莞新一轮城市总体规划草案,上个月刚刚结束了公示。上周,规划部门也就总规草案连开四场座谈会,听取企业代表、市民代表和政协委员人大代表的意见。无论是在公示期间还是在座谈会上,关于中心区的话题,关注度仍然是最高的,由此可见东莞缺“中心”的饥渴程度。

  越扁平的地方越需要“大哥”

  “东莞跟其他地方相比,经济总量很大,但是确实没有形成一个中心,所以我们有时候感受不到东莞中心城区的存在。”中规院的邹鹏,是东莞新一轮总规草案的负责人之一,他坦言,在做这一轮总体规划时也曾反思过,对于东莞这样一个扁平化的地方,总规意味着什么?中心城区对东莞又意味着什么?最后得出的结论是:“越扁平的地方越需要有一个大哥做榜样。”

  这个“大哥”,指的就是东莞缺失已久的“中心”,也是欧阳南江口中可以派得出去的“代表”。有了这样的代表,除了能解决李洁这样普通市民的烦恼,也能让姜晓梅这样的华为高管,不再担心员工能否安心待在东莞的问题。提到东莞缺“中心”的问题时,姜晓梅说:“华为很多员工来东莞7年多了,从来没有来过市区,因为都不知道市区有什么吸引人的地方。如何聚集重点打造城市品牌,这很重要。”

  A、

  东城VS南城

  赶超东城当老大南城凭什么

  谁来当这个“大哥”呢?在上月新总规草案公布以前,东城和南城被公认为市区的“双巨头”。从经济总量、房价、人口等指标来看,东城稳坐城区“老大”交椅已多年。

  不过,在新总规草案公布以后,这一局面开始被打破。总规草案首次提出,南城将成为东莞未来的城市主中心,东城则和莞城、万江一道,被划入到城市副中心的圈层。对于南城来说,这是一次升级,而对于一直被视为城区老大的东城来说,将或许有点失落。

  然而,对比最新的经济总量、房价、人口等各项指标,南城并未赶超东城。即使是规划在建的地铁、城轨站点,东城也比南城多出1个,有8个规划站点。一下子被戴上城区“老大”的帽子,南城凭什么?

  “城区主中心不是那么好当的,对南城来说有点负荷,它不一定撑得起32个镇街的中心地位。”中山大学财税系主任林江认为,东城和南城是东莞4个城区中的双巨头,可以说不仅存在竞争关系,更有一股无法言说的“瑜亮情结”。“东城变成副中心,我还是有点可惜和惊讶的。”林江认为,东城近年来的发展速度不容小觑,速度和布局不会比南城差多少,双主城区的规划可能会比较好。

  尽管在各项指标面前败下阵来,但在公共设施规划上,南城比东城占据的优势不可比拟。除了已有的行政文化中心、玉兰大剧院、图书馆等重大公共设施外,规划在建的南城国际中央商务区、南城总部基地、鸿福路中央商圈,也是南城下一轮飞跃发展的“大杀器”。

  南城国际商务区是东莞政府近年来着力打造的重点区域,从规划到招商,已经用了十年的时间。不过,直到目前,招商进展仍然不温不火。业内人士指出,在这次总规中,南城商务区被划入特别政策区,南城又升级成为城区主中心,对南城房价和国际商务区招商来说,都是一大利好。“一个城市的中心一定要承担政治经济文化科技金融交通的中心,从这些角度来看,中心老大必须是南城。”中原地产策略研究中心主任车德锐认为,如果说南城和东城比有劣势的话,唯一不占优势的,是商贸消费领域。

  对此,业内人士则认为,在东城世博商圈、星河城、万达等新旧商圈不断扩容的同时,南城商圈近年来开疆拓土的速度和成绩也不容小觑,加上鸿福路中央商圈和CBD的规划,南城成为中心区“老大”,指日可待。“谁能想得到10年前,行政广场附近还有人放牛呢,看看现在的南城,”10年过去了,南城早已变成凤凰,成了东莞的政治、经济、文化中心。在经济总量上,南城也是直追东城,两者的差距逐年缩小。今年上半年,东城GDP170亿元,南城164亿元,南城9.3%的增速让东城望尘莫及,东城的经济总量被南城超越只是时间问题。

  B、寮步“出局”

  被踢出中心区寮步何去何从

  新总规草案公布后,几家欢喜几家愁。在很多人眼里,寮步一直是东莞市区东拓的主战场,甚至在一定程度上,已经和市区融为一体。或许也正因为如此,寮步7村被纳入了市中心区规划。令人意外的是,在这次公布的《总规》中,已经被纳入市区的寮步7个自然村,已经被从东莞中心城区的版图“清出”。

  这也意味着,在“市区圈”里待了三年的寮步,将不得不重回原来的位置。在新版总规的中心城区版图中,中心城区的面积也从现在的237.6平方公里缩减至222.4平方公里,只保留南城、东城、莞城、万江4个街道。

  “我认为,寮步没有把握好这个机会。如果三年内,政府能积极挖掘寮步的潜力,同时又跟莞城、东城等市区其他街道有所区别,那顺理成章就会留在市区。很可能没有做这些努力,寮步还是三年前的寮步,或者是一味想着从市区获利,而没有对市区作出贡献。”林江这样分析寮步被“清出”市区的原因。

  对于寮步来说,最直接受影响的,莫过于房地产市场。车德锐表示,影响最大的当属寮步西和东城东交汇的楼盘,其中最有代表性的楼盘是鼎峰尚境。“按照这个地段来说,生活配套和舒适感、中心感都很好,靠近东城和市区,不卖个1万3都对不起这个地段。”可是划回寮步行政区后,房价也不得不调回“寮步价”。“毕竟买房涉及入户和学位,寮步的教育配套跟东城比,相差就太远了。”

  尽管如此,在六大争夺中心区的镇区中,寮步的房价并不低。以中原地产监测的今年第三季度成交数据为例,寮步第三季度成交均价为8810元/㎡,比厚街、万江的成交均价还高,也是六大区中成交套数最多的。车德锐表示,寮步的可供房地产开发的存量土地,也是最多的。这也被认为是寮步发展的优势之一。相比万江和莞城,寮步还多了一个莞惠城轨的途经站点,加上刚刚搬到寮步的新篮球中心,都是寮步未来发展的重要基石。

  也正因此,处于发展上升期的寮步被踢出“市区圈”,还是引来不少市民的惋惜。在上周的总规草案市民座谈会上,来自水乡片区的本地居民伦福东,就“中心区扩容”问题,替寮步发声:“我觉得寮步应该重新纳入市区,既可以方便市民的生活出行,还可以避免人口、医疗、教育、交通在四个城区的过度集中。”

  C、万江&莞城

  日渐边缘化万江莞城怎么办

  “这一轮的规划,轨道交通不要再绕过莞城了,你们不要把莞城这个老城区忽略掉了。”在总规草案座谈会上,东莞市轨道交通有限公司吴俊泉这样说。从六大镇区规划的地铁、城轨站点来看,莞城是其中唯一一个没有规划任何站点的镇区。即使是不属于城区范围内的寮步和厚街,都分别规划了1个和5个站点。

  四个城区中,在东城南城迅猛发展势头的映射下,发展稍慢的莞城万江,出现了日渐边缘化的趋势。从2014年六大区经济总量来看,不在中心区范围的厚街和寮步,把莞城和万江狠狠甩在了后面。莞城和万江GDP甚至没有进入200亿梯队,在全市排名分别为15名和19名,相比排名分别为2名和4名的东城、南城,差距实在不小。

  “万江是中心城区最弱的一个区,主要是因为滨水这块的资源,一直没有好好利用起来。”市规划局有关负责人表示,万江是东莞滨水城市的载体,未来将着力将它打造成东莞滨水城市的重要空间。这一点,从近年在建和规划的龙湾湿地片区也能看出,万江未来的发展,将在“水”上大做文章。

  而身为老城区的莞城,也将继续担当“文化”上的“代表”,下大功夫打造文化莞城。根据规划部门拟定的总规草案,未来振华路、可园片区,将被重点保护和统一规划建设。

  D、厚街“入伙”

  厚街离中心区还有多远

  在上周举行的总规草案座谈会上,厚街纳入市中心区的话题再次被重提。市政协委员、广东正中联行土地房地产评估有限公司张学勤提出,东莞的中心城区特点不明显,他建议,如果能够把厚街并入中心城区,整个中心城区就可以成为东莞最有吸引力的中心城区。这样一来,即使会展中心被拆,会展业转移到厚街也能确保会展业仍然留在市区。

  实际上,这并不是第一次有人提出这样的想法。2011年8月,市规划局组织专家学者和网民开展《〈东莞市总体规划(2000-2015)〉实施评估》的研讨会。会上,中山大学规划设计研究院总工袁奇峰就曾提出“厚街纳入南城及中心区”的设想。

  “这么多年公共财政一直往南走,那么是不是可以干脆把靠近南城的厚街纳入。既然大量向西南前进,是不是未来的东莞市区可以以南城为中心,同时纳入厚街?强强联合之后的市中心区,肯定会很厉害。”袁奇峰说。

  新总规将是东莞塑造“中心”的最好契机。市规划局负责总规编制的有关负责人表示,这一轮总规编制的思路,就是要改变以往平均用力的状况,就相对重要和有潜力的地区,提出“强心育极”的战略。“中心城区并不一定要做大做强,跟下面镇区形成父子关系,而是希望形成一种兄弟关系,做一个示范和榜样,让其他镇区学习,提升城市品质,让更多的优质人才聚集在东莞工作和生活。”

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  莞网编辑:Lingt、

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